证券时报记者 余世鹏

　　8月8日，首批两只数据中心REITs上市，今日双双已毕30%涨停。现在，上市首日即涨停的公募REITs数目已达到15只，在73只居品中占比20.55%。上市以来，73只公募REITs创造出了近35%的平均收益率，17只居品收益率超50%。

　　公募基金以为，REITs赢利效应显耀，反馈出了市集的郁勃需求。不外，现时公募REITs限制独一2000亿元出面，难以承载大体量资金的配置需求。郁勃的需求与优质钞票供给不及，是现时公募REITs的中枢矛盾之一。

　　超两成REITs上市首日涨停

　　8月8日收盘，南边万国数据中心REIT和南边滋润科技数据中心REIT两只居品，均已毕30%涨停。其中，南边万国数据中心REIT收报3.900元，今日成交金额为2.34亿元，换手率25.37%；南边滋润科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43%。

　　华南地区一位公募市集东说念主士对质券时报记者示意，两只居品属宇宙首批数据中心REITs，钞票类型具有一定稀缺性，上市首日涨停顺应市集预期。实质上，早在刊行阶段，数据中心REITs就已受到资金追捧。数据透露，南边滋润科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者灵验认购倍数达到317.96倍；南边万国数据中心REIT募资24亿元，公众投资者灵验认购倍数达到454.96倍。

　　实质上，在举座钞票供不应求的态势下，上市首日大涨的公募REITs并不少。把柄Wind统计，适度8月8日，登陆二级市集的公募REITs数目已有73只，67只居品上市首日上升，占比逾越90%。其中，上市首日已毕30%涨停的居品有15只，占比20.55%；上市首日涨幅逾越20%、10%的居品数目离别为22只、32只，占比离别为30.14%、43.84%。

　　值得一提的是，在15只上市首日涨停的居品中，有9只为2025年上市的基金。除两只数据中心REITs外，还有两只园区基础步调居品（中金亦庄产业园REIT、华夏金隅智造工厂REIT）、两只须费基础步调居品（中金中国绿发买卖REIT、易方达华威市集REIT）、一只市政步调居品（国泰君安济南动力供热REIT）、两只保障性租借住房居品（华泰苏州恒泰租借住房REIT、汇添富上海地产租借住房REIT）。

　　上市以来行情分化显著

　　把柄Wind统计，适度8月8日，73只公募REITs上市于今的平均收益率接近35%，呈现出较好的赢利效应。

　　具体看，有17只上市以来收益率在50%以上，中金厦门安堵保障性租借住房REIT上市以来已毕了97.37%的涨幅，在73只居品中位居第一。紧跟后来的是嘉什物好意思毁坏REIT（91.17%）、易方达华威农贸市集REIT(85.37%)、华夏北京保障房REIT（84.37%）。此外，华夏创始奥特莱斯REIT、国泰君安济南动力供热REIT等居品上市以来累计涨幅也在70%以上。但还有8只居品上市以来录得负收益，最大蚀本现在已逾越30%。

　　北京一位保障资管东说念主士对质券时报记者示意，从2021年试点于今，公募REITs二级市集行情基本上走出了一个圆善的行情周期。其中，从2021年到2022年盛大已毕上升，但在2023年出现单边下落。在2023年之后，公募REITs走出低谷，但行情随之分化，派息确信性高的钞票涨幅相比大。

　　招商基金在最近发布的公募REITs7月不雅察论述中指出，适度7月20日的近一个月里，REITs钞票的行业分化进一步加重，产权类REITs中推崇较好的是毁坏基础步调类，筹画权类REITs中动力基础步调、生态环保类REITs推崇较好。这反馈出，运营数据和财务商酌是影响REITs推崇的病笃身分，数据较好的REITs对市集资金的眩惑力较强。

　　在盘问中，招商基金考取中债估值的REITs估值收益率（IRR）当作料到REITs估值的商酌。招商基金称，从十足值来看，各样样子IRR大体在机构投资者的资本以上，但各个钞票的各异较大。适度7月20日，产权性样子中，仓储物流REITs的估值收益率较高，均值4.24%；特准筹画权样子中，生态环保REITs的估值收益率较高，均值3.94%。IRR分化的背后，是投资东说念主对钞票的认同经由，体现了钞票质料的各异。

　　优质钞票供给有待进步

　　公募REITs钞票呈现出的赢利效应，预示着投资者的郁勃配置需求。与此同期，市集对优质REITs钞票供给扩大也有着期待。

　　中金基金副总司理、基金司理李耀光近日在公开媒体报说念中示意，现时公募REITs市集的中枢矛盾之一，在于低利率环境下投资东说念主的郁勃需求与优质钞票供给不及之间的错配。

　　现在公募REITs限制独一2000亿元出面，难以承载大体量资金配置需求，重叠投资者偏好较为一致，估值进步背后可能存在流动性风险。招商基金示意，部分REITs样子存在流动性不及带来的估值大幅上行、偏离基本面的风险。短期流动性不及会加重钞票价钱波动，特征包括买卖报价差距较大、部分REITs来回不畅通、尾盘成交量较高及盘中成交量较低等特征。其华夏因包括投资偏好较为一致，投资皆集度有所上升，来回新发样子计谋配售比例过高，投资者结构相对单一等。

　　李耀光以为，在多头绪REITs市集建立尚不完备的布景下，巨额企业刊行公募REITs已毕钞票周转与融资的恶果，中枢取决于融资性价比。要是首发REITs存在政策导向身分，那么干涉扩募阶段后，融资性价比将成为决定性身分，平直影响企业决议层是否继续向REITs注入优质钞票。

　　李耀光提议，可逐步放开投资机构及Pre-REITs基金当作公募REITs原始权柄东说念主。从分阶段引申的角度欧洲杯体育，不错在落实返投资金的前提下，先在已上市REITs扩募范围放开Pre-REITs基金当作原始权柄东说念主。若实验考证其能灵验周转存量、拉动投资并已毕政策标的，再进一步在首发步调放开这一权限，这些举措或将灵验提高优质钞票的供给。